Quando o IPTU pode ser questionado na Justiça?

Todos os anos, proprietários de imóveis residenciais e comerciais recebem o boleto do IPTU. Embora seja um tributo obrigatório, como diz o ditado, da morte e dos impostos ninguém escapa, isso não significa que toda cobrança seja correta ou legal.

Nos termos do artigo 156 da Constituição Federal de 1988, compete aos municípios instituir o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Ainda assim, a cobrança deve respeitar limites constitucionais, legais e jurisprudenciais. Na prática, erros, abusos e ilegalidades são frequentes, o que autoriza o contribuinte a buscar a revisão judicial do imposto.

O próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou diversos entendimentos que permitem questionar o IPTU em situações específicas, como por exemplo:

1. Base de cálculo e aumento ilegal do IPTU: O IPTU tem como base de cálculo o valor venal do imóvel, definido pela Planta Genérica de Valores do município. Contudo, o Poder Público não pode aumentar esse valor de forma indiscriminada. A jurisprudência do STJ e do STF é pacífica: é ilegal majorar o IPTU por decreto em percentual superior à inflação. Qualquer aumento real do imposto exige lei específica aprovada pelo Poder Legislativo, conforme a Súmula 160 do STJ;

2. Valor venal abusivo: Mesmo quando há lei autorizadora, o valor venal deve refletir o valor real de mercado do imóvel. Quando a base de cálculo é fixada de forma genérica, desproporcional ou inflada, o proprietário pode questionar judicialmente a cobrança. Nessas hipóteses, é comum a utilização de prova técnica, como laudo de avaliação imobiliária, para demonstrar o excesso do imposto;

3. Erro de cálculo ou de lançamento: Erros na metragem do imóvel, na área construída, no padrão construtivo ou nos dados cadastrais do contribuinte podem gerar cobrança indevida de IPTU. O STJ admite a revisão ou complementação do imposto quando se trata de erro de fato, desde que respeitado o prazo decadencial de cinco anos. Por outro lado, mudanças de critério jurídico não autorizam cobrança retroativa, sob pena de violação à segurança jurídica;

4. Imunidade tributária: A Constituição Federal assegura imunidade tributária em hipóteses específicas. Assim, não incide IPTU sobre imóveis utilizados por:

• Templos de qualquer culto, inclusive suas entidades assistenciais e beneficentes;
• Partidos políticos e suas fundações;
• Entidades sindicais dos trabalhadores;
• Instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos, desde que atendidos os requisitos legais.

Quando o município ignora essas imunidades, a cobrança é ilegal e pode ser anulada judicialmente;

5. Imóvel situado em área de preservação permanente: Imóveis localizados em áreas de preservação permanente ou totalmente protegidas, sem possibilidade de uso ou exploração econômica, não devem sofrer cobrança de IPTU. O entendimento dos tribunais superiores é de que a tributação, nesses casos, viola o princípio da capacidade contributiva;

6. Cobrança retroativa indevida: Cobranças retroativas de IPTU, especialmente após a regularização do imóvel, podem ser ilegais. Nessas situações, é essencial analisar se houve mudança de critério jurídico ou violação à segurança jurídica do contribuinte.

Quem é o responsável pelo pagamento do IPTU?

O Código Tributário Nacional estabelece que podem ser responsáveis pelo IPTU o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor.

Nos contratos de promessa de compra e venda, tanto o comprador quanto o vendedor podem ser responsabilizados, cabendo à legislação municipal definir quem será o sujeito passivo prioritário da cobrança.

Prescrição e restituição de valores pagos indevidamente

O prazo para questionar judicialmente o IPTU ou solicitar a restituição de valores pagos a maior é de cinco anos. Conforme o artigo 174 do CTN, a ação de cobrança do crédito tributário também prescreve em cinco anos, contados da constituição definitiva do crédito.

Cobranças e execuções fiscais ajuizadas fora desse prazo podem ser anuladas.

Penhora e perda do imóvel por dívida de IPTU

A dívida de IPTU pode levar à penhora do imóvel, inclusive quando se trata de bem de família. A legislação exclui a impenhorabilidade nos casos de débitos tributários vinculados ao próprio imóvel. Assim, é possível a perda do imóvel por dívidas de IPTU.

Imóveis públicos e concessões

Não incide IPTU sobre imóveis públicos cedidos por concessão de direito real de uso quando não há posse com intenção de domínio. Cláusulas contratuais não podem ampliar a incidência do imposto além do que a lei permite.

Conclusão

O proprietário não é obrigado a aceitar cobranças ilegais de IPTU. A legislação e a jurisprudência dos tribunais superiores oferecem respaldo para a revisão, anulação ou restituição de valores cobrados indevidamente.

A análise jurídica especializada é fundamental para proteger o patrimônio e garantir que o imposto seja exigido dentro dos limites legais.

Elaine Jerônimo

OAB/SP 534.710