Meu inquilino pode me obrigar a renovar o aluguel? O que diz a Lei do Inquilinato sobre a ação renovatória

A dúvida é comum entre proprietários: o inquilino pode me obrigar a renovar o contrato?
A resposta é: na maioria dos casos, não. Para locações residenciais, a renovação depende exclusivamente da vontade do proprietário, que pode optar por não continuar a locação após o fim do prazo contratual.

Entretanto, existe uma importante exceção na Lei do Inquilinato: a ação renovatória, prevista nos artigos 51 a 75. Ela é aplicável apenas às locações comerciais (não residenciais) que preencham requisitos específicos.

Quando o inquilino pode exigir a renovação?

Somente quando for locatário comercial e cumprir rigorosamente as condições legais. 

A ação renovatória exige, por exemplo:

• Prova de que o contrato é escrito, com prazo determinado e com pelo menos 5 anos de relação locatícia contínua no mesmo ponto comercial (art. 51).
• Demonstração de exato cumprimento do contrato em curso (art. 71, II).
• Quitação dos impostos e taxas que competiam ao locatário (art. 71, III).
• Indicação clara das condições da renovação e comprovação da idoneidade do fiador (art. 71, IV e V).

Se esses requisitos não forem atendidos, o locador pode contestar alegando expressamente que não está obrigado a renovar (art. 72, I e IV).

Portanto, a renovação só é obrigatória para proteger o ponto comercial, nunca nas locações residenciais.

Quando o locador pode negar a renovação, mesmo diante da ação renovatória?

Ainda que o inquilino comercial ingresse com ação renovatória, a Lei do Inquilinato estabelece situações específicas em que o proprietário pode recusar a renovação. Entre elas, destacam-se:

• Proposta de terceiro em condições mais vantajosas (art. 72, III);
• Realização de obras determinadas pelo Poder Público que impeçam a continuidade da locação (art. 52, I);
• Necessidade de uso próprio do imóvel pelo locador (art. 52, II);
• Descumprimento dos requisitos legais pelo locatário, como os previstos nos arts. 51 e 71 (art. 72, I).

Importante lembrar que o direito à renovação decai caso o locatário não ajuíze a ação no prazo adequado: entre um ano e seis meses antes do término do contrato (art. 51, §5º). Fora desse intervalo, perde a proteção renovatória.

No caso de existir proposta de terceiro, o locador deve apresentar prova documental dessa oferta. Nessa hipótese, o próprio inquilino poderá igualar as condições apresentadas pelo outro interessado para preservar o ponto comercial (art. 72, §2º).

E se a renovação não for concedida?

A lei determina que, não sendo renovada a locação, o juiz expedirá mandado de despejo com 30 dias para desocupação voluntária (art. 74).
Em situações de proposta de terceiro, o locatário ainda poderá ter direito a indenização (art. 75).

Conclusão

• Inquilino residencial não pode obrigar o proprietário a renovar o contrato.
• Inquilino comercial só pode exigir a renovação se cumprir todos os requisitos da ação renovatória, que é uma exceção e não a regra.
• O proprietário mantém ampla possibilidade de contestação e de recusa da renovação nos casos autorizados por lei.

Elaine Jerônimo 

OAB/SP 534.710