As 5 Principais Dúvidas sobre IPTU

1. O que é o IPTU e qual a sua finalidade

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo municipal cobrado anualmente dos proprietários de imóveis localizados em área urbana. Sua arrecadação é destinada ao custeio de serviços públicos essenciais, como infraestrutura, saúde, educação e mobilidade urbana. 

Apesar de ser um imposto amplamente conhecido, é comum que contribuintes enfrentem cobranças excessivas, erros de cálculo e falta de transparência, o que pode gerar prejuízos patrimoniais relevantes.

2. Quem é o responsável pelo pagamento do IPTU

Nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional, o IPTU é devido pelo proprietário do imóvel, pelo titular do domínio útil ou pelo possuidor a qualquer título. Para o Fisco municipal, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre quem consta como titular do imóvel no cadastro imobiliário, independentemente da forma de utilização do bem.

Ainda que o imóvel esteja alugado, o município exigirá o pagamento do IPTU do proprietário. No entanto, é juridicamente possível que o contrato de locação preveja que o inquilino arque com esse encargo.

3. IPTU em imóveis alugados

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) autoriza que as partes ajustem contratualmente a transferência do pagamento do IPTU ao inquilino. Contudo, essa previsão produz efeitos apenas entre locador e locatário. Caso o imposto não seja pago, o município poderá cobrar diretamente do proprietário, que posteriormente poderá buscar o ressarcimento por meio de ação de cobrança contra o inquilino.

Dessa forma, a elaboração adequada do contrato de locação e o acompanhamento regular do pagamento do tributo são medidas fundamentais para evitar cobranças indevidas e execuções fiscais.

4. Como o valor do IPTU é definido e quando há abusos

O valor do IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, fixado pelo município, sobre o qual incide a alíquota prevista na legislação local. Todavia, na prática, não são raras as situações em que o valor atribuído ao imóvel não corresponde à sua realidade de mercado, desconsidera seu estado de conservação, localização ou limitações urbanísticas, ou sofre reajustes desproporcionais.

Essas distorções podem justificar a apresentação de pedido de revisão administrativa e, em determinados casos, o ajuizamento de ação judicial visando à redução do imposto.

5. Quando o proprietário deve procurar um advogado

É indicado procurar um advogado sempre que contribuinte ao se deparar com cobrança de IPTU em valor excessivo ou incompatível com as características do imóvel, exigência retroativa do tributo, inscrição em dívida ativa, ajuizamento de execução fiscal, indeferimento indevido de isenção ou inconsistências no cadastro imobiliário municipal.

Nesse contexto, destaca-se a Lei Complementar nº 225/2026, que instituiu o Novo Código de Defesa do Contribuinte. A norma estabelece um marco regulatório nacional aplicável à União, aos estados, ao Distrito Federal e aos municípios, com o objetivo de ampliar a segurança jurídica, a transparência e a previsibilidade na relação entre contribuintes e administrações tributárias.

A atuação jurídica, tanto preventiva quanto contenciosa, pode resultar na redução da carga tributária, na suspensão de cobranças ilegais e na preservação do patrimônio do proprietário.

Conclusão

O IPTU é um tributo legítimo e essencial para o funcionamento da administração municipal, porém sua cobrança deve observar rigorosamente os limites legais. O proprietário de imóvel, na condição de contribuinte, possui direitos assegurados pela legislação e pode questionar valores abusivos ou ilegais sempre que forem constatadas irregularidades na tributação.

Elaine Jerônimo

OAB/SP 534.710