O que não pode constar em um contrato de locação: Cláusulas proibidas e abusivas que colocam o proprietário em risco

Cláusulas proibidas e abusivas que colocam o proprietário em risco

Ao elaborar um contrato de locação, muitos proprietários acreditam que podem “reforçar” sua proteção inserindo exigências adicionais. No entanto, cláusulas abusivas ou proibidas, além de não terem validade jurídica, podem gerar nulidades, ações judiciais e até responsabilização do próprio locador.

Neste sentido, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece regras claras sobre o que pode ou não ser pactuado, especialmente nos artigos 37, 45, 47 e 51. Por isso, conhecer essas limitações é fundamental para evitar contratos vulneráveis ou inválidos.

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Cláusulas proibidas e abusivas

O que deve ser evitado

1. Exigir mais de uma garantia locatícia
A lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato (caução, fiador, seguro fiança ou cessão fiduciária).

Vale ressaltar que exigir duas ou mais,Exigir duas ou mais, como caução mais fiador, é ilegal e torna a cláusula nula (artigo 37).

2. Indexar o aluguel a índice ou moeda estrangeira
Especificamente, o reajuste deve seguir índices oficiais permitidos, como IGP-M ou IPCA. Vincular ao salário mínimo ou ao dólar é ilegal e pode gerar ação judicial.

3. Transferir obrigações que são do locador
Igualmente, EExigir que o inquilino pague impostos, taxas ou seguro contra incêndio sem previsão legal ou sem cláusula expressa é abusivo. No caso do IPTU, este valor pode ser repassado ao inquilino, mediante previsão contratual expressa.

4. Imposições discriminatórias
Certamente, proibições baseadas em raça, gênero, religião, orientação sexual ou qualquer característica pessoal violam a Constituição e tornam o contrato nulo.

5. Exigir devolução “como novo”
Similarmente, o locatário deve devolver o imóvel conforme o estado inicial descrito na vistoria, considerando o desgaste natural do uso regular. Exigir “estado de novo” é abusivo.

6. Multas excessivas
Destaque-se que, penalidades desproporcionais também há a questão de: as multas por rescisão antecipada geram desequilíbrio contratual. A multa deve ser proporcional ao tempo restante, conforme a Lei do Inquilinato.

7. Limitar excessivamente o uso do imóvel
Pequenas benfeitorias ou adaptações razoáveis não podem ser proibidas de forma absoluta, desde que respeitem o contrato e não alterem a estrutura do imóvel.

8. Obrigações excessivas
Ademais, cláusulas que imponham reformas estruturais ao locatário ou que o responsabilizem por defeitos pré existentes são nulas.

9. Renovação automática sem consentimento
Também é proibido prever renovação automática sem manifestação expressa das partes. O artigo 45 reforça que cláusulas contrárias aos objetivos da lei são nulas.

10. Impedir prorrogação automática em contratos residenciais curtos
Por fim, nos contratos residenciais inferiores a 30 meses, a lei determina que a locação pode ser prorrogada automaticamente (artigo 47). Cláusulas proibindo essa prorrogação são nulas de pleno direito.

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Por que evitar cláusulas nulas

O artigo 45 da Lei do Inquilinato estabelece que são nulas as cláusulas que contrariem seus objetivos, especialmente se tentarem iInicialmente,mpedir a prorrogação legal ou o direito de renovação.

Além disso, regras como as dos artigos 47 e 51 garantem direitos em locações residenciais e comerciais, direitos que não podem ser suprimidos pelo contrato.

Um contrato com cláusulas proibidas pode gerar
• nulidade de disposições importantes
• ações de revisão ou indenizaçãoConsequentemente,
• perda de garantias
• desgaste na relação locatícia
• risco jurídico para o proprietário

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Conclusão

Saber o que não pode constar em um contrato é tão importante quanto definir cláusulas essenciais. Um contrato com disposições abusivas ou ilegais enfraquece a posição do proprietário e aumenta a chance de litígios.

Portanto, para elaborar um contrato de locação seguro, válido e alinhado com a Lei do Inquilinato, a assessoria jurídica especializada é fundamental.

Proprietário informado é proprietário protegido.

Elaine Jerônimo
OAB/SP 534.710